Airbnb-Arbitrage Start: Der saubere Operations-Plan für die ersten 30 Tage

Airbnb-Arbitrage klingt simpel: Wohnung anmieten, möblieren, kurzzeitig vermieten, Differenz verdienen. 

In der Realität entscheidet Operations darüber, ob du skalierst – oder im Stress aus Reklamationen, Leerlauf, Wäschechaos und Last-Minute-Problemen untergehst.

Dieser 30-Tage-Plan ist ein praxisnaher Ablauf, der dir vom „Startklar machen“ bis zum stabilen Regelbetrieb hilft. Mit Vorgehensweisen, Beispielen, Checklisten-Logik und den wichtigsten SEO-Themen, die Hosts wirklich suchen.

Grundprinzip: Arbitrage ist ein Prozessgeschäft, kein Immobiliengeschäft

Arbitrage funktioniert nicht, weil du „eine schöne Wohnung“ hast – sondern weil du wiederholbare Abläufe baust:

• Gästewechsel ohne Lücken (Turnover zuverlässig)
• Qualität konstant (5-Sterne Sauberkeit / QC)
• Wäsche & Nachfüllartikel planbar (Bestand + Umlauf)
• Schäden & Auffälligkeiten sofort sichtbar (Doku + Meldewege)
• Preis & Verfügbarkeit sauber gesteuert (kein Leerlauf durch Chaos)

Wenn du diese fünf Bausteine in 30 Tagen sauber aufsetzt, hast du die Grundlage für 1 → 5 → 20 Einheiten.

Woche 1 (Tag 1–7): Fundament & Setup – bevor der erste Gast kommt

Tag 1: Zieldefinition + Kennzahlen (damit du nicht im Gefühl steuerst)

Setze direkt ein simples „Ops-Dashboard“ (kann auch erstmal ein Sheet sein):

Kern-KPIs für Woche 1–4

• Occupancy (Auslastung) pro Woche
• ADR (Average Daily Rate) = Ø Preis/Nacht
• RevPAR = ADR × Occupancy (gute Realität)
• Turnover-Zeit (Check-out bis Ready)
• Reklamationsquote = Reklamationen / Buchungen
• Refund/Discount-Quote = € Kulanz / Umsatz
• Sauberkeits-Score (intern) z. B. 1–5 je Raum

Warum das wichtig ist: Premium-Reinigung, Wäsche, Co-Host, Pricing – alles wird später über Zahlen entschieden, nicht über Bauchgefühl.

Tag 2: Rollen & Verantwortlichkeiten (damit nichts „zwischen Stühlen“ liegt)

Schreibe dir eine klare Zuständigkeitslogik auf (das ist Agentur-Standard):

• Host/Operator: Preis, Kalender, Kommunikation, Eskalation
• Reinigung: Turnover, DoD (Definition of Done), Fotodoku
• Wäsche: Lieferung/Abholung, Zählung, Ersatzsets
• Maintenance/Handwerker: Reparaturen, Ersatzteile
• Co-Host/VA (optional): Nachrichten, Orga, Reporting

Mini-Regel: Jeder kritische Prozess braucht eine Person, die „Owner“ ist – nicht „Team“.

Tag 3: Einheit „reinigungstauglich“ machen (Setup = Zeithebel)

Viele Anfänger verlieren Geld nicht am Preis – sondern an Reinigungszeit und Verschleiß, weil das Setup nicht betrieblich gedacht ist.

Setup-Prinzipien (Arbitrage-tauglich):

• Robuste, leicht abwischbare Oberflächen (Bad/Küche)
• Weniger Deko-Staubfänger, mehr klare Ablageflächen
• Beschriftete Schrankzonen (Wäsche, Nachfüllartikel, Tools)
• Sinnvolle Mülllösung (klar getrennt, ausreichend Volumen)
• Matratzen-/Kissenschutz + waschbare Bezüge (Sofa/Kissen)
• Make-up-Handtücher (dunkel) im Bad → reduziert Wäscheschäden

Beispiel: Eine „schöne“ offene Ablage im Bad ohne Ordnungssystem sorgt für 2–5 Minuten Extra pro Turnover – multipliziert mit 20 Turnovern/Monat ist das echter Geldverlust.

Tag 4: Standard-Checklisten definieren (DoD + QC)

Du brauchst zwei Listen:

A) DoD – Definition of Done (was bedeutet „fertig“?)

Kurz, eindeutig, immer gleich. Beispiel-Logik:

• Bad: Spiegel schlierenfrei, Toilette komplett inkl. Basis, Ablauf frei, Armaturen trocken
• Küche: Spüle/Sieb, Arbeitsflächen, Kühlschrankgriff, keine Gerüche
• Bett: 100% haarfrei, glatt, Kissen sauber platziert
• Böden: Laufwege + Leisten/Ecken kurz geprüft
• Final: Geruch neutral-frisch, Foto-Set

B) QC – Qualitätskontrolle (damit der Gast Fehler nicht zuerst findet)

QC ist ein Abschluss-Check nach Reihenfolge:

1. Bad → 2) Küche → 3) Bett → 4) Böden → 5) Eingang/Geruch

Profi-Regel: QC ist nicht „Misstrauen“, sondern die billigste Reklamationsversicherung.

Tag 5: Wäsche- und Bestandslogik (das unterschätzen 90%)

Arbitrage bricht oft an Wäsche. Du brauchst:

• Umlaufbestand: Wie viele Sets pro Bett/Person?
• Sicherheitsbestand: Ersatz für Flecken/Notfälle
• Zählstandard: Was wird pro Turnover geprüft?

Empfehlung als Startpunkt

• Pro Bett: 3 Sets (1 im Einsatz, 1 in Reinigung, 1 Reserve)
• Handtücher: 2–3 Sets pro Person (je nach Aufenthaltslänge)
• Küchenhandtücher/Matten: Extra-Reserve

Nachfüllartikel (Minimum):

Toilettenpapier, Seife, Müllbeutel, Spüli/Tab, Küchenrolle, ggf. Shampoo.

Alles mit Mindestbestand (z. B. „wenn unter 2 Stück → auffüllen“).

Tag 6: Fotodoku & Schadenprozess (damit du remote steuern kannst)

Du willst nicht wegen jeder Kleinigkeit hinfahren.

Standard-Fotos pro Turnover (5–8 Bilder)

• Bad gesamt + Dusche/Toilette
• Küche gesamt + Spüle
• Schlafzimmer/Bett
• Wohnbereich
• Optional: Balkon/Entrance

Schadenprozess (3 Stufen)

• Stufe 1 (klein): ersetzen (Glas, Handtuch) ohne Diskussion
• Stufe 2 (mittel): Meldung + Freigabe (z. B. 150–300€ Rahmen)
• Stufe 3 (hoch): sofort melden (Wasser/Schimmel/Schließanlage)

Das reduziert Streit, spart Zeit und macht dich skalierbar.

Tag 7: Listing-Basics & Gästekommunikation vorbereiten

Bevor du live gehst:

• Hausregeln klar (kurz, nicht Roman)
• Check-in Anleitung mit Bildern (Tür, Lockbox/Smartlock)
• 5–8 Antwortvorlagen (Templates): Check-in, Late-Checkout, Extra-Handtücher, Nachbarn/Lärm, Problem melden, WLAN, Abreise
• „Problem melden“-Text: freundlich, aber strukturiert („Bitte Foto + kurze Beschreibung“)

Woche 2 (Tag 8–14): Launch & Stabilität – erste Buchungen ohne Chaos

Tag 8–9: Trockenlauf wie ein Profi (Test-Turnover)

Mach einen internen Probelauf:

• „Check-out“ simulieren
• Reinigung nach DoD
• QC durchführen
• Wäscheprozess testen (Zählen, Lager, Ersatz)
• Fotos & Doku speichern

Ziel: Du findest Prozesslücken, bevor Gäste sie finden.

Tag 10: Kalenderregeln & Puffer definieren (gegen Leerlauf-Stress)

Arbitrage-Faustregel:

• Lieber saubere Puffer als kurzfristige Reklamationen.
• Definiere Regeln:
  • Mindestturnoverzeit (z. B. 4–5 Stunden)
  • Express nur unter Bedingungen (keine Party, Wäsche vorbereitet, max. m²)

Wenn du Agenturen/mehrere Einheiten planst: Puffer ist nicht „ineffizient“ – er ist dein Stabilitätsfaktor.

Tag 11–12: Erste Gäste = Prozessdaten sammeln

Nach jedem Check-out kurz notieren:

• Turnover-Dauer
• Auffälligkeiten (Geruch, Flecken, Schäden)
• Was hat Zeit gefressen?
• Was war unnötig?

Nach 5 Turnovern hast du bereits Muster.

Tag 13: Reklamationsprävention (Top 5 Ursachen killen)

Die häufigsten Reklamationsauslöser:

1. Bad (Toilette-Basis / Haare im Ablauf / Schlieren)
2. Küche (Geruch, Spüle, Kühlschrankgriff)
3. Bett (Haare/Fussel)
4. Böden (Leisten/Ecken)
5. Check-in Stress (Anleitung unklar)

Setze deine QC-Liste so, dass genau diese Punkte immer abgedeckt sind.

Tag 14: „Definition of Done“ verfeinern (Version 2.0)

Nach ersten realen Turnovern:

• Streiche Unnötiges
• Ergänze „versteckte Stellen“
• Standardisiere Foto-Set

Wichtig: Die beste Checkliste ist kurz und wird genutzt.

Woche 3 (Tag 15–21): Optimieren & Profit schützen – jetzt wird’s skalierbar

Tag 15–16: Preis- & Review-Hebel koppeln (Cleanliness = Pricing)

Sauberkeit beeinflusst:

• Conversion (mehr Buchungen)
• Leerlauf (kürzere Lücken)
• Preisniveau (höhere ADR möglich)
• Refund-Risiko (weniger Kulanz)

Praxisansatz: Wenn du mehr in Premium-Turnover investierst, tracke:

• Reklamationsquote
• Review-Sauberkeit
• Leerlauf zwischen Buchungen
• ADR-Entwicklung

So kannst du später sauber entscheiden: Standard vs. Premium.

Tag 17: Deep-Cycle Plan einführen (nicht jedes Mal alles – aber regelmäßig)

Deep-Cycles sind planbar:

• Alle X Turnover: Entkalken intensiver, Fugen/Silikon prüfen
• Alle X Turnover: Backofen/Filter/Abfluss-Deep
• Monatlich: Schrauben/Griffe/Möbelcheck

Vorteil: Weniger Ausreißer, weniger „plötzlich ist alles schlimm“.

Tag 18–19: Ersatzteil- & Verbrauchsmaterial-Strategie

Lege eine kleine „Ops-Box“ an:

• Filzgleiter, Standardschrauben, Batterien
• Gläser/Handtücher als Reserve
• Dichtungsband / Silikon-Check (je nach Einheit)
• Fleckenentferner (textil-schonend), Fusselrolle

Das spart Handwerkerkosten für Kleinigkeiten und verhindert Downtime.

Tag 20–21: Reporting-Standard (für Agenturen der Hebel)

Einheitliches Turnover-Reporting (kurz!):

• Status: ready / nicht ready
• 5–8 Fotos
• Schäden/Auffälligkeiten (mit Priorität)
• Verbrauch: Nachfüllartikel ok / nachgefüllt
• Hinweis für Host („Ablauf langsam“, „Kalk steigt“, „Bettwäsche Fleck“)

Damit kannst du mehrere Einheiten remote führen.

Woche 4 (Tag 22–30): System & Wachstum – Ops stabilisieren, dann skalieren

Tag 22–24: SOPs verschriftlichen (damit du delegieren kannst)

Du brauchst kurze SOPs (1 Seite pro Thema):

• Turnover SOP (DoD + QC)
• Wäsche SOP (Zählen, Umlauf, Ersatz)
• Schäden SOP (Stufe 1–3, Meldeweg, Freigaben)
• Gästekommunikation SOP (Templates + Eskalation)
• Deep-Cycle SOP (wann, was, wie)

Skalierungsregel: Wenn du es nicht aufschreiben kannst, kannst du es nicht sauber delegieren.

Tag 25–26: „Worst Case“ Playbook (wenn’s brennt)

Notfall-Szenarien:

• Gast meldet „nicht sauber“
• Schlüsselproblem / Smartlock Ausfall
• Wasserleck
• Express-Turnover
• Nachbar beschwert sich

Für jedes Szenario:

• 3 Schritte (Sofortmaßnahme → Kommunikation → Dokumentation)

Das macht dich professionell – und reduziert Stress massiv.

Tag 27–28: Qualität „sichtbar“ machen (Review-Psychologie)

Gäste glauben Sauberkeit, wenn sie sie sehen:

• Bett „Hotel-Finish“
• Bad glänzt, keine Schlieren
• Küche riecht neutral, keine Reste
• Ordnung/Struktur (nicht nur „geputzt“)

Das ist der Unterschied zwischen „sauber“ und „5 Sterne sauber“.

Tag 29–30: Abschluss-Review & nächste 30 Tage planen

Auswertung:

• Was war die häufigste Reklamationsursache?
• Wie lang dauert Turnover real?
• Wo entsteht Leerlauf (Ops vs. Preis)?
• Welche Units sind „High Maintenance“ und warum?

Dann: nächstes Ziel setzen (z. B. Reklamationen < 3%, Turnover < X Stunden, Wäschebestand +1 Set).